1. TOP
  2. マイナス金利で今がチャンス?住宅ローンを借りる・借り換える際の節約効果とポイント

マイナス金利で今がチャンス?住宅ローンを借りる・借り換える際の節約効果とポイント

2016年2月より日本で初めてマイナス金利が導入されました。
これによりさらに預金金利が減少して不利益を被っている人が多数いますが、なにも不利益だけではありません。
住宅ローンも減少傾向にあります。そこで住宅ローンについて「今が借り換え時か?」、「借り換えの注意点」、「借り換えの手数料」、「銀行との交渉方法」まで解説します。

Sponsord Links

この記事の目次

マイナス金利の今がチャンス?住宅ローンが30年固定でも1%を切るところも!

580b3720f5770b5ecb7ea999b8435be5_s
さて、マイナス金利が導入され、大幅に下がった住宅ローン金利。
大手銀行の住宅ローンで主力商品である10年固定型の金利が1%を切ったのはもちろん、20年固定型・30年固定型でも1%を切るところが出てきました!

これだけ金利が下がっているのはマイナス金利だけが原因ではありません。
イギリスがEUから離脱する可能性があるという不安からも世界経済全体が混乱しており、低金利になっているのです。

なお、大手銀行の中で最も大きく住宅ローン金利を下げたのが三井住友信託銀行で、10年固定型が年0.4%~、30年固定型でも年0.8%~と1%以下になっています。
実は30年固定型が1%を切ることは今までになかったことです。

これから家を買う方・既に家を持っている方はマイナス金利と世界情勢の混乱が非常にチャンスになると言えるでしょう。

そもそも住宅ローン金利がなぜ下がるのか?

66cf48d9bc8adaa96ed6029828b93c21_s
各銀行の住宅ローン金利が下がっていて、借りるなら今がチャンスであるということを書きましたが、適切な借り入れ・借り換えのタイミングを見極めるには住宅ローン金利がなぜ下がるのかを知っておいた方が良いでしょう。

住宅ローンが下がる理由は「長期金利の低下」。
長期金利とはwikipediaによると

長期金利(ちょうききんり)とは、償還期間の長い債券や満期までの期間が長い金融資産や負債の期間が1年未満が短期とされ、1年以上が長期とされることが多い。残存期間が10年に最も近い国債の金利が日本では代表的な長期金利である。

出典:https://ja.wikipedia.org/

と書かれていますが、ざっくり説明するとこの長期金利は住宅ローンの仕入れ価格なんです。
長期金利が1.0%の時に住宅ローンを仕入れたとしたら、1.0%に各銀行が決めた金利分を上乗せして各顧客に提供するわけです。
では長期金利が0.8%の時に住宅ローンを仕入れたらどうなるでしょうか?

答えはもちろん、0.8%に各銀行の金利分ですね。
長期金利が1.0%の時に比べて0.2%下がっているのが分かると思います。

だから、住宅ローンの仕入れ価格である長期金利が下がれば「住宅ローン金利が下がる」という仕組みなんです。
かなり可能性が低いですが、長期金利が万が一マイナスになったとしたら住宅ローンがゼロになるなんてこともあり得るわけです。

家を買う、借り換えを考えている方は1週間に一回でも良いので長期金利をチェックしておくことをおすすめします!

長期金利のチェック方法について


出典:http://www.e-newssite.jp/
長期金利のチェック方法は非常に簡単!
日本経済新聞などの新聞をチェックするだけです。
日本経済新聞を見ると1面のWORLD MARKETS欄に長期金利が書かれています、
先週から上がっているのか、下がっているのかも書かれているので今から長期金利をチェックする人でもわかりやすくなっています。

週1回見れば良いので定期的にチェックしておきましょう。

フラット35も最低金利の返済21年以上も1%切る

これまで住宅ローンの金利が過去最低を記録していると書いてきましたが、フラット35も同様に過去最低を記録しています。
フラット35においてこれまで返済21年以上は金利が1.0%を切ったことはありませんでしたが、今回のマイナス金利の導入などで初めて1.0%を切りました。

これにより、フラット35の申込件数も増えているようです。

今住宅ローンを借りる・借り換えるのは正解か?

d69689ac27aa7293595d169ce6973906_s
民間の住宅ローンとフラット35が過去最低金利を記録しているため、今すぐにでも住宅ローンを借りて家を買いたい。また、今の住宅ローンを下げるために借り換えを行いたいと考える人も多いでしょう。
では、今住宅ローンを借りる・借り換えるのは正解でしょうか?

答えはイエスです。

ただし、返済計画がたたない借り方・借り換え方はそもそも銀行の審査が通らないのでよく考える必要があります。

一般的に住宅ローンを借り換えする際の基準として

  • 金利差 :1%以上
  • 返済期間:10年以上
  • 借入残高:1,000万円以上

というのが目安とされています。

しかし、例外もあります。例えば次の例をご覧ください。

例.住宅ローン金利1.5%で返済期間が30年、3,000万円借入した人が、金利1.0%の住宅ローンに借り換えた場合

住宅ローンを借り換えする際の基準として

  • 金利差 :1%以上
  • 返済期間:10年以上
  • 借入残高:1,000万円以上

というのが目安と書きましたが、住宅ローン金利1.5%で返済期間が30年、3,000万円借入した人が、金利1.0%の住宅ローンに借り換えた場合はどうでしょうか?

この例だと金利差が0.5%なので条件の1%以上を満たしていません。
しかし、条件のどれかが基準よりもはるかに高い場合借り換えた方が節約になるケースがあります。

住宅ローン金利1.5%で返済期間が30年、3,000万円借入した人が、金利1.0%の住宅ローンに借り換えたこのケースの場合の試算はこのようになります。
<<借り換え前>>
毎月の返済額:約104,000円
総返済額:約37,270,000円
<<借り換え後>>
毎月の返済額:約96,000円
総返済額:約34,740,000円

借り換え前より毎月の返済額が12,000円ほど安くなって10万円を切っています。
また総返済額も借り換え後の方が253万ほど安くなっています。

金利差が1%以下でも住宅ローン金利を節約できる事があるので、どのぐらい安くなるのか銀行に相談してみると良いでしょう。
ただし、住宅ローンの借り換えには手数料がかかるのを忘れてはいけません。

住宅ローンの借り換えにかかる費用・手数料

住宅ローンの借り換えにかかる費用・手数料はローンの総額によって変わってきます。

2000万円の住宅ローンを組んでいる場合には20万円前後の手数料が相場と言われており、3000万円の住宅ローンを組んでいる場合には80万円前後の手数料が相場と言われています。

おそらく銀行側で止めてくれるとは思いますが、借り換えによって節約できるお金が手数料よりも高く無ければ借り換えする意味が無いわけです。

【注意!】借り換え費用0円の罠

87d9d9baed9537088590e89e91a952b4_s
たまにですが、借り換え費用0円と宣伝している銀行があります。
一見非常に魅力的ですが、この借り換え費用0円には注意が必要です。

ほとんどの場合、0円になった借り換え費用はローン残高に加算されます。
要するに、ただローンが増えるだけです。

ただし、銀行に直接確認してみるのが大事です。
たとえば他の銀行からの借り換えの場合は借り換え費用0円になるという条件なら銀行側にも借り換えてもらうメリットがあるので、本当に借り換え費用0円になるということもあり得ます。
同一銀行内での借り換えなら銀行側にはデメリットしかないので、本当に借り換え費用0円になるということはないでしょう。

甘い言葉に飛びつく前に「本当に借り換え費用が0円になるのか?」をちゃんとチェックしておくことが大事です。

【必見!】こんな借り換え費用割引サービスを打ち出している金融機関も!

借り換え費用が0円は罠の可能性が高いと書きましたが、金融機関によっては以下の様な借り換え費用割引サービスを打ち出している事があります。

  • 保証料無料
  • 事務取扱手数料無料
  • 団体信用生命保険料無料

これらの割引サービスは期間限定で行われていることが多く、都合の良いタイミングで行われていることは少ないですが、借り換えする時に行われていたなら利用するといいでしょう。

今借り換えるなら固定金利期間選択型の10年がおすすめ!

今から借り換えるなら固定金利期間選択型10年が良いでしょう。

なぜ固定金利期間選択型10年がおすすめなのかを解説する前に住宅ローンの金利型3つについておさらいしておきましょう。

住宅ローンの金利型は3つある!

住宅ローンの金利には変動金利型と全期間固定金利型と固定金利期間選択型の3つがあります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
変動金利型・・・おおよそ年に2回ほど金利更新、5年ごとに返済額が変わる。全期間固定金利型と固定金利期間選択型と比較して金利が大幅に低い。

全期間固定金利型・・・返済額が契約時に選択した期間ずっと一定。

固定金利期間選択型・・・返済額が契約時に選択した期間ずっと一定。全期間固定金利型と違うのは仮に固定金利の期間を10年とした場合、10年が経過したあとは再度変動金利か固定金利(選択できない場合もあるので契約前に確認すること)かを選択できる。そのため、返済期間=固定金利期間にする必要は無い。

なぜ固定金利期間選択型10年がおすすめなのか

固定金利期間選択型10年がおすすめの理由は固定金利10年がどこの銀行も主力商品だから。
実は固定金利10年は、価格競争ならぬ金利競争が起きているんです!だから固定金利10年の金利が非常に低い。
どこの銀行を見ても固定金利3年~10年までは同じ金利を設定しているか、固定金利10年の方が低く設定されているというところすらあります。
このように固定金利10年が非常にお得になっているんです。
固定金利期間選択型なので10年過ぎたら再度変動にするか、固定にするか選択することが出来ます。(固定にすることが出来ない銀行もあるので必ず確認しましょう。)

住宅ローンを賢く運用している人は10年固定の優遇金利が切れる直前に再度10年固定に借り換えるという方法を取っています。
こうすることで金利競争の起きている10年固定の優遇金利の恩恵を常に受け続けることが出来るというわけです。

ただし、今はマイナス金利で金利が下がっていますので全期間固定金利型を選択するというのも悪くない手と言えるでしょう。
「少しでも節約したい!」という方は固定金利期間選択型10年、「10年ごとに借り換えするの面倒くさい・・・」という方は全期間固定金利型を選択するのがおすすめです。

変動金利は、金利変動リスクを自分自身が負わなければならないのでおすすめできません。
高い買い物ですので、安定した支払いが出来る方を選択するのが賢い方法です。

借り換えについてよくある疑問と注意点

住宅ローンの借り換えについてよくある疑問と注意点をまとめました。

借り換えできないケースもある

住宅ローンを借り換えしたいと思っても出来ないケースがあります。
基本的には住宅ローンを借りた時に受けた審査と同じ内容のものを受けることになります。

その際に、転職したばかりだとか、不景気による減給・失職などによる収入の低下、あとはカードローンや教育ローンなどから多く借り入れしていることが審査に落ちる原因として考えられます。
後、一番気を付けたいのが団信(団体信用生命保険)の審査
団信の審査には健康診断の結果の提示が必要です。
仮に30歳で家を購入したとして、10年たてば40歳。健康状態も大きく変わってきます。
30歳の時よりも収入が大きく増えていたとしても健康状態に問題があれば団信の審査に通らないこともあるわけです。

団信について知らない方のために簡単に説明しておくと、団信とは「契約者の身になんらかの問題が起きた時に支払い義務が免除される」というものです。
要するにローンの支払いが免除されるわけです。

だから、団信としても契約した直後に利用されないよう健康状態の審査を行うわけです。
この辺は通常の保険と同じですね。

借り換えの際は収入面だけでなく、健康面も気を使っておき、収入面・健康面のコンディションが良い時に銀行に話を持ち掛けると良いでしょう。

借り換えには一部制限がある

住宅ローンの借り換えには一部制限があります。
たとえば、住宅金融公庫融資・年金住宅融資・財形住宅融資といった公的融資から公的融資への借り換え(住宅金融公庫融資から年金住宅融資への借り換えなど)。
また、銀行などの民間融資から公的融資への借り換えも出来ません
公的融資から民間融資への借り換えや民間融資から民間融資への借り換えについては全く制約がありません。

金利が下がったら借り換えし続ければお得?

『金利が下がったら借り換えて、それを何回もやればすごく得するんじゃないか』と思う人も多いでしょう。

ですが、それは大きな間違いです。

「今住宅ローンを借りる・借り換えるのは正解か?」でも書いた通り、

  • 金利差 :1%以上
  • 返済期間:10年以上
  • 借入残高:1,000万円以上

この条件を満たしていないと節約できる金額より手数料の方が多くなり損してしまうので、借り換えるタイミングはここぞという時にしましょう。

実際に金利の引き下げに成功した交渉の方法

銀行というとお金を貸す立場であり、どちらかというと上から目線と感じる人が多いと思います。

実際その通りなのですが、だからと言って交渉できないわけではありません。

交渉することで今返済している金利を引き下げることも可能です。
ですが、1つでも失敗すると借り換えできなくなったりするので注意が必要です。

そこで銀行と実際にやり取りして金利の引き下げに成功した事例を紹介しますので参考にしてください。

銀行との交渉前にしておくこと

銀行との交渉前にしておくことがあります。
それは他の条件の良い住宅ローンの銀行を見つけておくことです。

他の条件の良い住宅ローンの銀行を見つけておくことで交渉材料にすることが出来ます。
交渉材料を持っていることで銀行側にも「ちゃんと色々な銀行のプランを見てきてるな・・・」と思わせることが出来、プレッシャーをかけることが出来ます。

次に他の条件の良い住宅ローンの銀行を見つけたら事前審査を受けておきましょう
ここまでやらないと銀行側へのプレッシャーになりません。

事前審査を受けると金利が提示されるので証拠となるものをメモなり、印刷なりしておくと良いでしょう。

銀行との交渉前の注意点

銀行との交渉前に覚えておいていただきたい注意点が1つだけあります。それは、、、

嘘は絶対についてはいけないということ。

例えば、事前審査を受けていないのに受けていると言ったり、他行から提示されている金利について嘘の金利を言ったりしてはいけません。
銀行の融資担当者は銀行の要、金庫の鍵とも言える人です。
当然他の銀行で審査を受けているかどうかだって分かりますし、他行で提示された金利だって分かります。

そこで下手にウソをついてしまうと、その時点で交渉の余地がなくなります。
最悪今のローンについても言及されかねません。

だから嘘を言うのだけは絶対にやめましょう。

自分に不都合な理由まで話しすぎるのはダメ!

嘘を言うのはダメと書きましたが、あまりに正直すぎるのも考えものです。

自分に不利益になる情報はヘタに言わないのが得策と言えるでしょう。
例えば、「返済するのが大変だから・・・」とか「減給されたから・・・」みたいなことは絶対に言ってはいけません。

収入に関する情報は増えた時だけ銀行側に伝えればいいです。

自分の都合の良い状態になるように応対するようにしましょう。

金利引き下げの交渉は3月と9月にしよう!

金利の引き下げ交渉にうってつけの月があります。

それが3月と9月です。

銀行にも決算があり、それがこの3月と9月。
銀行の中には住宅ローン目標に残高が到達していない事があります。
そういった時はチャンスで、そんな時に『他の銀行で借り換えを考えている』なんて言われたら、融資担当者も気が気ではありません。

そうなると完全にこちらが優位に立てます。
一度優位に立ってしまえば、収入面等で問題が無い限り優遇された金利を提示してもらえるでしょう。
3月と9月以外で借り換えするのは損と覚えておきましょう。

交渉開始!大事なのは他の銀行に移られてしまうと思わせること!

さて、他の銀行で金利の提示を受けたら、電話か窓口へ行きましょう。
そして、『住宅ローンの金利の相談をさせてください』とお願いしましょう。

住宅ローン担当者が来たら『金利を引き下げて欲しい』という旨を伝えてください。
ここでいきなりストレートを叩き込んでおきましょう。

『他の銀行に事前審査を受けており、○.○%の金利の提示を受けています。(銀行名)さんより1%以上安いんですよね~』と。
金利下げてくれなかったら、他の銀行で借り換えするというのをこの時点で察してくれるはずなのでこの時点でほぼ勝ちは決まりです。

もし、住宅ローン担当者が『これが限界です。』とか『下げられません。』と言って来たら『そうですか、わかりました。』と言って帰りましょう。
その時は遠慮なく既に事前審査を受けておいた銀行に問い合わせすればいいです。
ですが、ほとんどの場合『これが限界です。』とか『下げられません。』と言われることはないでしょう。
よほど業績が良くない限りは言われないと思います。(そして、そんな業績の良い銀行は今のところありません。)

要するに他の銀行に移られてしまうかもと思わせられればその時点で試合終了、あなたの勝ちです。
後は事前審査を受けた銀行に提示された金利と同等かそれ以下になるように調整するだけです。

最後に住宅ローン借り換えのメリットまとめ

最後に住宅ローン借り換えのメリットについてまとめようと思います。

  • 総返済額が減る
  • 今と同じ月々の返済額で返済期間が減らせる
  • 今と同じ返済期間で月々の返済額を減らせる

ちなみに、今と同じ返済期間で月々の返済額を減らしておき、ある程度の金額が貯まった段階でに繰り上げ返済をしてさらに総返済額を減らすことができます。

【ブックマーク必須!】住宅ローンを借り換える時のチェック項目

□金利差 :1%以上

□返済期間:10年以上

□借入残高:1,000万円以上

□金利型:全期間固定型か固定金利期間選択型か(変動は金利変動リスクがあるからダメ!)

□繰り上げ返済できるか

□手数料はどのぐらいかかるか

□借り換えした場合どのぐらい節約できるか

もしこの記事を読んで良いなと思ったり、他の人に教えてあげたいと思ったらブックマークやいいね!を押してもらえたら嬉しいです!

\ SNSでシェアしよう! /

マネコ|学校では絶対に教えないお金を貯める・増やす・借りる方法の注目記事を受け取ろう

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

マネコ|学校では絶対に教えないお金を貯める・増やす・借りる方法の人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

Sponsord Links

ライター紹介 ライター一覧

勝村先生

1976年生まれ、1児の父。

大学卒業後、某大手銀行へ就職。
主にコンサルタント業務を担当。

銀行退職後はコンサルタントをしていた時に感じていた

”お金に関する知識をもっと知ればお金に困ることなく、楽しく暮らすことが出来るのに!”

という想いを形にするべく当サイト”マネコ”を立ち上げました。

現在マネコは協力者も増え、3人体制で運営しています!

これからも”学校では教えないお金の知識”を知ってもらうべく、定期的に更新していきます。

この先生が執筆した記事  記事一覧

  • 【鳥取県のアコムatm一覧!】即日融資・営業(借り入れ)時間・返済できるところはこちら!

  • 【沖縄県のアコムatm一覧!】即日融資・営業(借り入れ)時間・返済できるところはこちら!

  • 【鹿児島県のアコムatm一覧!】即日融資・営業(借り入れ)時間・返済できるところはこちら!

  • 【宮崎県のアコムatm一覧!】即日融資・営業(借り入れ)時間・返済できるところはこちら!

あなたにおすすめの関連記事

  • 緑でサラナがamazonや楽天よりも900円もお得に買える販売店!モニター実施者からの口コミから分かる成分や味、感じた効果、定期購入について

  • 年金を担保にしてお金を借りる「年金担保ローン」について

  • 【GACKTも使ってる初回たった500円のコスパ最強筋肉サプリメント!】METAL MUSCLE(メタルマッスル)hmb特集!値段・成分・体験した効果・ビルドマッスルhmbとの比較など

  • 【本当は怖い!】車担保ローン・車金融でお金を借りるメリット・デメリットまとめ!